現(xiàn)在的居民中長期貸款數(shù)據(jù)太難看了，相較于2019年已經不是腰斬，而是膝蓋位置了，這個數(shù)據(jù)方面來源于新增房貸利率在房地產出清周期增量極低，另一方面就是提前還貸潮，這在上次存量房貸利率下調之前也發(fā)生過，也是市場的正常響應，

2022年開始，市場利率持續(xù)走低，而存量房貸利率的計算方式不管是選擇固定利率，還是Ipr+加點，前者不隨市場變化，后者lpr部分隨著市場浮動，但加點是固定的，都顯著高于市場利率，固定利率更是最慘的，在這幾年連Ipr下調的部分都吃不到。

隨著市場利率走低，帶來兩個影響:

一個是新增貸款利率與存量房貨利率形成利率差，或者說除了存量房貸利率，各類利率都是比它低的，比較具有代表性的比如:新增房貸利率約3.2%左右，較2021年降幅200bp左右，其中一半左右是加點下調貢獻的，企業(yè)加權平均利率3.6%左右，略高于存量房貸利率，消費貸平均參考利率3.25%左右，唯獨存量房貸利率獨高，

題外話，這還不包括高位接盤房價本身的下跌帶來的損失四高的其中一高，隨著房屋養(yǎng)老金制度的推出，過去高價、高利率、高爛尾風險之外,還要再加一個高層高周轉下趕工增加未來的潛在高維修成本。

另一個利差就是市場投資收益與存量房貸利率的差異，現(xiàn)在普遍的是資產荒，或者說我們的金融體系本身就不是給普通人提供分享發(fā)展紅利機會的平臺，每個階層都有屬于自己的金融鐮刀，經濟高增長可能還能賺點錢，或者說也不賺錢，比如股市，經濟增速放緩賺錢幾率就更低了。存款呢?利率持續(xù)下調，收益都降得時候，存量房貸利率降的慢都會造成市場決策傾向于去杠桿

當市場環(huán)境給銀行只有三個選擇，少賺，不賺，虧損，就會迫使做出選擇，多害取其輕

少賺，將存量房貸利率下調到新增房貸利率幾乎持平的位置,這樣有助于穩(wěn)定提前還貸的規(guī)模。

不賺，你不能指望大家都愿意承擔這種顯然高于市場利率的存量房貸,有能力的在資產荒下肯定加速還貸，除非利差可以縮小一部分。

虧損，隨著房地產出清周期的發(fā)生，根據(jù)一般的表現(xiàn)就是違約和不良資產增加，不是小看了一個月幾百塊錢的利息，在過去不顧風險挖掘居民儲蓄，試探居民負債極限的大趨勢下，幾百塊都可能成為點燃違約風險的導火索，給高杠桿的群體降低一點負擔，對于緩解違約風,險還是很有作用的。

現(xiàn)在降低存量房貸利率，對于貸款人和銀行在三個選擇中，反而是雙贏，隨著市場持續(xù)收縮，房地產泡沫出清加速，給過去高杠桿群體降低點負擔，哪怕錢不多，效率也遠大于在供給段發(fā)力，這些錢就可能讓一個家庭的抗風險能力高一些,也可能因此多消費一些，永遠不要害怕錢留在居民手里。